Prezzi in frenata, case introvabili
Nel Nord-Ovest la spinta delle quotazioni precipita in tre mesi da +11 a +1, la flessione più brusca d'Italia. Si indeboliscono anche le compravendite, mentre persino gli affitti rallentano in controtendenza con il resto del Paese. Mutui meno difficili da ottenere
Il mattone rallenta, ma per chi aspetta l’occasione per comprare casa a prezzi di saldo non è ancora arrivato il momento. Anzi. Nel Nord-Ovest, e dunque nell’area che comprende il Piemonte, la frenata è molto più brusca che nel resto del Paese: i prezzi perdono quasi tutto lo slancio accumulato nei mesi precedenti e anche gli affitti smettono di correre al ritmo registrato altrove. Ma di case a buon mercato, almeno per ora, non c’è traccia.
È questa la fotografia scattata dalla Banca d’Italia nel sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni relativo al secondo trimestre 2026, condotto insieme a Tecnoborsa e all’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate su un campione di circa 1.500 agenzie tra il 18 giugno e il 21 luglio. Un mercato che perde velocità senza andare in retromarcia, con meno domanda ma anche meno case disponibili.
Nord-Ovest, prezzi quasi fermi
Il dato più significativo per il Piemonte arriva proprio dalla sua macroarea. Nel Nord-Ovest il saldo tra gli agenti che indicano prezzi in aumento e quelli che invece ne segnalano una diminuzione precipita in appena tre mesi da +11 a +1 punto.
Una frenata di dieci punti in un trimestre, la più marcata registrata tra le diverse aree del Paese. Nel Nord-Est il saldo resta infatti a +13 e al Centro a +11; nel Sud e nelle Isole si ferma a +6. Su scala nazionale si passa invece dai 12 punti del primo trimestre ai 7 del secondo, comunque sopra i 5 registrati nello stesso periodo del 2025.
Il dato non significa, naturalmente, che i prezzi nel Nord-Ovest siano aumentati dell’1 per cento: misura la differenza tra la quota di operatori che li vede salire e quella di chi li vede scendere. Ma proprio per questo fotografa bene il cambio d’aria: tre mesi fa prevaleva nettamente la percezione di un mercato in crescita, oggi aumenti e diminuzioni sono quasi in equilibrio.
Niente saldo sul mattone
Chi sperava che la frenata si traducesse immediatamente in occasioni per comprare rischia però di rimanere deluso. Il margine medio di trattativa tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente pagato è sceso ancora, fino al 7,1 per cento, uno dei livelli più bassi dall’inizio della rilevazione.
Le differenze territoriali restano ampie: nel Nord-Est lo sconto si limita al 5 per cento, mentre nel Sud e nelle Isole arriva al 9. E anche i tempi necessari per chiudere una compravendita raccontano un mercato tutt’altro che paralizzato: mediamente bastano 5,2 mesi. Insomma, i prezzi rallentano ma i proprietari non sono costretti a svendere. Anche perché sul mercato arrivano sempre meno immobili.
Meno compratori, ma anche meno case
Le compravendite mostrano qualche segnale di debolezza. Nel trimestre l’85,7 per cento delle agenzie ha concluso almeno una vendita, quota sostanzialmente stabile. Ma rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente il saldo tra chi segnala un aumento delle transazioni e chi invece ne registra una diminuzione peggiora da -17 a circa -20 punti.
Ed è ancora una volta il Settentrione a soffrire maggiormente: Banca d’Italia osserva che il peggioramento è concentrato proprio nel Nord-Ovest e nel Nord-Est, mentre appare più contenuto al Centro e nel Mezzogiorno.
La domanda resta debole. Gli agenti che vedono diminuire i potenziali acquirenti superano di 15 punti quelli che ne registrano un aumento. Un dato negativo, sebbene migliore rispetto ai -19 punti di un anno fa. Ma sull’altro lato della bilancia succede qualcosa di altrettanto importante: diminuiscono anche le abitazioni disponibili. Il saldo relativo ai nuovi incarichi a vendere è -26 punti e resta negativo, nella stessa misura, anche lo stock degli incarichi ancora da evadere.
È il paradosso che tiene in piedi i prezzi: si presentano meno compratori, ma sul mercato finiscono anche meno case. La domanda si raffredda senza trovare davanti a sé un’offerta sufficientemente abbondante da spingere verso il basso le quotazioni.
Il mutuo fa meno paura
Almeno un ostacolo sembra essersi ridimensionato: quello del credito. Dopo la stagione della stretta monetaria, ottenere un finanziamento non appare più il principale freno alla compravendita. Il 63,1 per cento degli acquisti viene finanziato attraverso un mutuo ipotecario, una quota leggermente inferiore al trimestre precedente ma sostanzialmente allineata a quella di un anno fa. Soprattutto rimane molto alto il rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile: il cosiddetto loan-to-value raggiunge il 78,2 per cento.
Solo il 18 per cento delle agenzie indica ormai le difficoltà nell’accesso al credito tra le principali ragioni per cui un incarico di vendita viene abbandonato. È uno dei valori più bassi dall’inizio della serie storica. La frenata del mercato, dunque, non può essere spiegata soltanto con le banche che chiudono i rubinetti. I rubinetti sono decisamente più aperti, ma i compratori restano prudenti.
Affitti, il Nord-Ovest fa eccezione
La peculiarità del Nord-Ovest emerge ancora più chiaramente passando dalle compravendite alle locazioni. Nel resto d’Italia i canoni hanno ripreso velocità rispetto al trimestre precedente; qui, invece, accade l’opposto.
A livello nazionale il saldo tra gli agenti che segnalano affitti in aumento e quelli che li vedono diminuire si attesta a +32 punti. Nel Nord-Ovest scende invece bruscamente da +30 a +17. Al Centro compie il percorso inverso, passando da 29 a 41, mentre nel Sud e nelle Isole raggiunge addirittura quota 49, dai precedenti 39.
Anche su questo fronte, quindi, Piemonte e Nord-Ovest si collocano nella zona più fredda della mappa immobiliare italiana. Non significa che gli affitti stiano diminuendo: il saldo resta ampiamente positivo. Significa però che la spinta rialzista si è nettamente indebolita, proprio mentre nel resto del Paese torna ad accelerare.
Poche case anche per gli inquilini
Cambiare dalla ricerca di una casa da comprare a quella di un appartamento in affitto non risolve però il problema principale: la scarsità dell’offerta. L’83 per cento delle agenzie ha concluso almeno una locazione nel trimestre, in crescita rispetto al 79 per cento dei tre mesi precedenti. Ma continuano a diminuire gli immobili affidati agli intermediari: il saldo relativo ai nuovi incarichi per affittare una casa rimane negativo per 26 punti.
A incidere sul mercato ci sono anche gli affitti brevi, considerati un fenomeno rilevante dal 54 per cento delle agenzie italiane. La loro presenza appare ancora più consistente al Centro e nel Sud e nelle Isole, dove la percentuale raggiunge il 65 per cento.
Il mattone aspetta tempi migliori
Il risultato è un mercato sospeso. Gli operatori continuano a giudicare prevalentemente sfavorevoli le condizioni nel breve periodo: il saldo è -14 punti. Anche le attese sui nuovi incarichi a vendere restano negative, a -20. Ma allargando l’orizzonte cambia qualcosa.
Sul mercato immobiliare nazionale le aspettative per il trimestre in corso migliorano leggermente, da -17 a -15 punti. Ancora più significativo è ciò che accade guardando ai prossimi due anni: il saldo passa da -22 a -10, segnale di una fiducia che, pur restando sottozero, recupera parecchio terreno.
Nessun boom, dunque, ma neppure lo sgonfiamento dei prezzi atteso da chi da tempo aspetta alla finestra. E nel Nord-Ovest il fenomeno appare ancora più evidente: il termometro delle quotazioni è passato in tre mesi da +11 a +1 e le compravendite si sono indebolite, mentre persino la corsa degli affitti ha perso vigore.
Il mattone piemontese, almeno guardandolo attraverso la lente della macroarea, ha tirato il freno. Ma non abbastanza da consegnare le chiavi del mercato ai compratori.
