Grande Fratello sulle case fantasma. Stangata Imu sul lusso (che fu)

Nuovi strumenti all' Agenzia delle Entrate per scovare immobili sconosciuti al catasto. Sarebbero oltre 4 milioni. Emendamento di FdI in manovra. La questione degli edifici classificati di pregio con criteri ormai superati. Sentenza pilota in Piemonte

Nella manovra fanno la loro comparsa anche le case fantasma. L’immaginifica definizione, che sottende conseguenze assai più concrete sul piano pecuniario, è quella attribuita agli immobili del tutto sconosciuti al catasto. La loro esistenza di fatto non è una scoperta recente, così come non lo sono i molteplici tentativi messi in campo negli anni per far emergere quella parte di edilizia sommersa andata progressivamente aumentando, tanto che una stima ipotetica ne suppone non meno di quattro milioni in tutto il Paese.

Controlli sofisticati

Ovviamente non sempre si tratta di abitazioni complete o di edifici destinati ad altro uso. Spesso a non essere mai entrate nelle carte del catasto – e di conseguenza a non essere state sottoposte alle imposte previste – sono aggiunte a immobili già censiti, modifiche e ampliamenti per i quali i proprietari, chissà da quanto tempo, non hanno mai pagato un euro di tasse.

L’operazione più recente avviata dall’Agenzia delle Entrate, che aveva portato a numerosi accertamenti e ai relativi inviti ai proprietari a mettersi rapidamente in regola pagando il dovuto, si basava sostanzialmente sul confronto tra le mappe catastali e le fotografie aeree dei luoghi.

Adesso, con un emendamento di Fratelli d’Italia, si intende inserire nella manovra metodi più avanzati e stringenti per quello che nel testo viene definito il “monitoraggio del territorio ai fini dell’individuazione massiva di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto”.

Con esplicito riferimento alla riforma dell’amministrazione fiscale prevista dal Pnrr, la proposta del partito di Giorgia Meloni punta a dotare il fisco di nuovi strumenti, stabilendone anche le modalità di utilizzo. Nel testo si fa riferimento a “moderne tecnologie digitali e di fotointerpretazione” che, nelle intenzioni del legislatore, da una parte dovrebbero evitare errori a danno dei proprietari in regola, dall’altra rendere ancora più stringenti i controlli, consentendo di individuare anche porzioni di fabbricato e altre strutture che i sistemi finora impiegati non garantirebbero di scoprire.

Sindaci sugli abusi

Da quest’ultimo punto di vista la procedura non dovrebbe discostarsi molto da quella attuale: è prevista una prima comunicazione bonaria ai proprietari, che potranno far valere le proprie ragioni con l’ausilio di tecnici o mettersi immediatamente in regola. Nel caso in cui, oltre alla casa, anche il proprietario restasse un fantasma evitando di rispondere, l’Agenzia delle Entrate procederà attribuendo d’ufficio la rendita catastale, partendo da quella più elevata prevista per la zona in cui è situata la costruzione.

Per quanto riguarda l’altro aspetto, non meno rilevante di quello fiscale, ovvero l’eventuale irregolarità edilizia, l’emendamento – atteso in questi giorni al voto – chiarisce che “restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l’applicabilità delle relative sanzioni”.

I pregi perduti

E sempre di soldi da versare al fisco si parla anche per un settore decisamente più di nicchia: quello degli immobili definiti di pregio. Su queste abitazioni, non sempre principesche, l’Imu si paga anche se si tratta dell’abitazione principale, la cosiddetta prima casa. La cifra media tra acconto e saldo – che i proprietari sono tenuti a versare entro il prossimo 16 dicembre – si aggira attorno ai 2.900 euro annui. Troppo per molti possessori di immobili classificati al catasto come A/1, che in tutta Italia sono circa 32 mila e rappresentano non più dello 0,1% del totale delle abitazioni.

A contestare questa ritenuta eccessiva tassazione sono soprattutto coloro che abitano in immobili un tempo certamente di pregio, ma che con il passare degli anni e il mutare dei criteri, ancora oggi validi per il catasto, così pregiati non sono più. I ricorsi al fisco, però, non sembrano al momento la strada più efficace: contenziosi che durano anni e dal cui esito, spesso se non sempre, a dir poco incerto.

In testa per numero di questi immobili c’è Milano e provincia con 3.757 abitazioni, seguita da Firenze, Genova, Roma, Napoli e, al sesto posto, dalla provincia di Torino, dove se ne contano 1.896.

C’è un giudice a Torino

E proprio sotto la Mole una recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria del Piemonte ha dato ragione alla richiesta del proprietario di un alloggio in un condominio degli anni Cinquanta, che chiedeva di scendere dalla categoria catastale A/1 alla A/2. La Corte ha accolto le motivazioni basate sull’assenza di quelli che oggi dovrebbero essere gli elementi di pregio e sul mancato aggiornamento dei criteri catastali.

Un appartamento in uno stabile privo di giardino e di portineria, con un ascensore non a norma, potrà anche essere stato di pregio decenni fa, ma continuare a definirlo tale oggi appare davvero un paradosso. Per questo la sentenza di Torino viene guardata come una possibile breccia per non continuare a pagare, oggi, i pregi di un tempo.